Eerst aflossen om straks méér te kunnen lenen?

U hebt een andere woning op het oog en wilt daarvoor een deel van uw spaargeld gebruiken. Logisch om dat geld tot de overdracht op uw rekening te laten staan. Toch kan het soms slimmer zijn om er al eerder uw huidige hypotheek mee te verlagen. Dat klinkt tegenstrijdig: eerst extra aflossen om daarna mogelijk méér hypotheek te kunnen krijgen. Maar in bepaalde situaties kan het echt verschil maken.

Wie verhuist, neemt namelijk niet alleen de meubels mee. Ook een deel van het hypotheekverleden verhuist mee.

De oude looptijd gaat niet zomaar verloren

Voor de meeste hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten, geldt een aflossingsplicht. Om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek moet zo’n hypotheek in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair of lineair worden afgelost.

Koopt u daarna een andere woning? Dan krijgt uw hele hypotheek niet automatisch opnieuw een looptijd van dertig jaar. Voor het bedrag van uw bestaande hypotheek moet u meestal doorgaan met de resterende looptijd.

Stel dat u nog € 200.000 hypotheek hebt en dat deze binnen twintig jaar moet zijn afgelost. Voor dat bedrag neemt u die resterende twintig jaar in beginsel mee naar de volgende woning. Alleen voor wat u méér leent, kan meestal een nieuwe looptijd van dertig jaar gelden.

Dat verschil is belangrijk. Een hypotheek van € 200.000 aflossen in twintig jaar kost per maand immers meer dan hetzelfde bedrag uitsmeren over dertig jaar. Die hogere maandlast kan ook de maximale hypotheek beperken die u op basis van uw inkomen kunt krijgen.

Wat als u toch eigen geld wilde inbrengen?

Stel nu dat u € 50.000 spaargeld hebt. U was al van plan om dit bedrag te gebruiken voor de aankoop van uw volgende woning. U kunt wachten en het bedrag bij de overdracht inbrengen. Maar u kunt ook laten onderzoeken wat er gebeurt als u die € 50.000 vooraf aflost op uw huidige hypotheek.

Uw bestaande hypotheek daalt dan in dit voorbeeld van € 200.000 naar € 150.000. Daardoor hoeft mogelijk nog maar € 150.000 van de hypotheek voor de volgende woning het oude aflossingsschema van twintig jaar te volgen. Voor een groter deel van de nieuwe hypotheek kan dan een nieuwe looptijd van maximaal dertig jaar gelden.

De schuld wordt daardoor niet vanzelf hoger en u krijgt ook geen gratis geld. De manier waarop de nieuwe hypotheek wordt verdeeld, kan echter gunstiger worden. Door een groter bedrag over dertig jaar af te lossen, kunnen de maandlasten lager uitvallen. En lagere toetslasten kunnen zorgen voor meer hypotheekruimte.

Ook fiscaal kan dit verschil maken. Een groter deel van de nieuwe lening kan mogelijk gedurende een langere periode voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen. Een langere looptijd betekent overigens niet dat de hypotheek uiteindelijk goedkoper is. Wie langer leent, kan over de gehele periode juist meer rente betalen.

Niet meteen uw spaarrekening leeghalen

Extra aflossen vóór een verhuizing is zeker geen standaardoplossing. Het mogelijke voordeel hangt onder andere af van de opbouw van uw huidige hypotheek, de resterende looptijden, de waarde van de woningen en de volgorde waarin u koopt en verkoopt.

De mogelijkheid speelt vooral bij hypotheekdelen die onder de fiscale regels vanaf 2013 vallen en waarop een aflossingsplicht rust. Voor oudere of aflossingsvrije hypotheekdelen kunnen andere regels gelden. Ook de bijleenregeling en de overwaarde van de huidige woning moeten in de berekening worden meegenomen.

Daarnaast moet er voldoende geld beschikbaar blijven. Misschien hebt u tijdelijk dubbele woonlasten, moet u kosten koper betalen of is een overbruggingsfinanciering nodig. Controleer ook hoeveel u zonder vergoeding aan de geldverstrekker mag aflossen. Bij een grotere aflossing kan soms boeterente verschuldigd zijn.

Was u toch al van plan om eigen geld in de volgende woning te steken? Dan is het dus de moeite waard om niet alleen te vragen hoeveel u moet inbrengen, maar ook wanneer u dat het beste kunt doen. Soms kan eerder aflossen zorgen voor lagere maandlasten en nét wat meer ruimte bij de aankoop van uw volgende huis.

Laat de gevolgen wel berekenen voordat u het geld overmaakt. Want bij een hypotheek kan niet alleen het bedrag, maar ook het moment van aflossen veel verschil maken.